부동산금융사업이란?
부동산펀드
정의
- 부동산펀드(REF, real estate fund)는 다수의 투자자로부터 자금을 모아 공동기금을 조정하여 전문적인 투자기관에 맡겨 부동산이나 부동산과 관련된 대출 및 유가증권 등에 투자하여 운용성과에 따라 그 수익을 투자자에게 배당하는 투자신탁, 투자회사, 또는 간접투자상품을 의미
도입배경
- 2004년 1월 시행된 간접투자자산운용업법으로 간접투자상품에 대한 규정을 정리하여 투자대상을 유가증권에서 장외파생상품, 실물자산, 부동산으로 확대하면서 부동산펀드가 도입되었음
- 최초 도입시 임대형 부동산펀드를 근간으로 하였으나, 대출형‧개발형‧증권형 펀드 등 다양한 유형의 부동산 펀드를 특례로 인정
- 2009년 시행된 자본시장법에서는 부동산펀드(부동산집합투자기구)를 펀드재산(집합투자재산)의 50%를 초과하여 부동산에 투자하는 펀드(집합투자기구)로 포괄적으로 규정하여 다양한 방법에 의한 부동산 투자를 허용
주요현황
- 부동산펀드는 크게 공모와 사모로 나눠지는데, 신속한 펀드구성 및 투자자 모집의 편이성, 규제완화 등을 이유로 사모펀드가 주를 이루고 있음.
- 2020년 7월 국내 부동산펀드 시장규모는 105조원으로 이중 공모펀드는 3조원대, 사모펀드 설정액은 102조원 규모임 (출처 : 금융투자협회)
| 구 분 | PFV | REITs(위탁관리형) | REF(부동산펀드) |
|---|---|---|---|
| 근거법령 | 조세특례제한법 | 부동산투자회사법 | 자본시장법 |
| 투자형태 | 주식회사 | 주식회사 | 신탁형/회사형(공모/사모) |
| 최소 자본금 | 50억 | 50억 | 제한 없음(최저 순자산액 10억) |
| 지 분 | 금융회사 5% 이상 지분출자 | 1인 지분 50% 초과 금지 | 제한 없음(2인 이상 투자자 요건충족 필요) |
| 투자대상 | 제한없음 | 부동산이 자산의 70% 이상 | 자산의 50% 이상 부동산에 투자 |
| 개발사업 비중 | 제한없음 | 제한없음 | 제한없음 |
| 자금차입 | 제한없음 | 순자산의 200% 이내(주총 특별결의 시 10배까지 가능, 부동산투자회사법 제29조) | 순자산 400% 이내(자본시장법 제249조의 7) |
| 자금대여 | 제한없음 | 순자산의 100% 이내 | 순자산의 100% 이내 |
| 세제혜택 | 90% 이상 배당시 법인세 비과세 | 90% 이상 배당시 법인세 비과세 | 90% 이상 배당시 법인세 비과세(신탁형은 해당 없음) |
| 기 타 | 사업기간이 길고 매출 발생시점이 후반부에 있는 대규모 개발사업에 활용도 높음 | 주총을 통해 중요사항결정, 자산관리회사는위탁받은 범위 내에서업무 수행 | 펀드는 운용사가 투자자로부터 투자·운용에 대해 일임을 받아 자기책임 하에 운용 |
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