공공임대리츠

주택도시기금과 LH가 공동출자하여 리츠를 설립하고, 리츠가 LH의 공동주택용지를 매입하여 10년 임대주택을 건설 · 공급

관련근거 : 주택 임대차 선진화 방안(’14.2.26, 국토교통부)
근거법령 : 공공주택특별법 제4조제1항

추진배경
  • 주거복지정책 수행 및 LH 재무구조 개선을 위해 주택도시기금과 민간자본을 활용한 리츠방식으로 분양 전환 10년임대주택 공급추진
    - ’14년 당시 부채누적 및 신규조달 한계로 LH 재무여건이 급속히 악화되어, 임대주택 사업에 대한 사업방식 다각화 시도
    「주택임대차시장 선진화방안」 (관계부처 합동, ’14.2.26)에 반영되어 리츠 방식의 공공임대주택 공급 활성화 방안 도입

추진경위
  • ’14.02.26.

    ‘주택임대차시장 선진화 방안’ 에 의거 임대리츠 도입

  • ’14.09.01.

    ‘주택시장 활력회복 및 주거안정 강화방안’ 에 따라 공공임대리츠 물량 당초 2.6만호 → 5만호 확대

  • ’14.10.30.

    ‘서민주거비 부담 완화 대책’ 에 따라 ’14∼’17년까지 공공임대리츠 물량 5만호 → 6만호로 확대

  • ’16.04.28.

    ‘맞춤형 주거지원을 통한 주거비 경감방안’ 에 따라 ’14∼’17년 공공임대리츠 물량을 6만호 → 6.7만호로 확대

사업개요
  • 주택도시기금과 공동출자를 통해 LH와 회계분리되는 리츠를 설립, 리츠가 LH의 공동주택용지를 매입하여 분양전환 10년 공공임대주택을 건설 · 공급
    - 임대주택 건설 및 임대운영·관리는 자산관리회사인 LH가 수행하고, 임대조건 수준은 LH의 공공임대주택 기준 적용
    - 임대기간 종료 후 임차인 및 일반에 분양전환하고, 미분양 시 LH가 매입확약
사업구조도
[ 자금조달 기본구조 ]
구분 합계 출자금 기금융자
(후순위)
기관투자
(선순위융자)
임대
보증금
기금 LH
비율(%) 100% 6% 2% 21% 41% 30%
[용도 · 기간별 자금조달방법 및 대출 Tranche 구성 ]
총사업비 출자금 융자 임대
보증금
기금 LH 기금
(후순위)
기금
또는 민간
민간(선순위)
조달방법 자본금 후순위대출 Tranche B-1 Tranche A Tranche B-2 Tranche C
Tranche D
준공이후
Tranche A 대체
주된용도 택지비 공사비 공사비+임대운영 건축비 공사비+임대운영 택지비 임대운영
만기 REITs 존속기간 15년거지
20년 원리금
분할 상환
만기14년 만기3.6년 만기14년 만기14년 임대종료시점
조달방식 출자 호당 기금융자 전자단기
사채발행
한도대출 한도대출 P-ABS 임차인
참여자별 역할
  • (리츠) 자금 조달, 임대주택 건설, 임대 운영 및 분양전환 등을 수행하는 법률상 사업주체이나, Paper Company로 AMC에 업무위탁
  • (LH) 미매각 주택에 대한 매입확약 및 AMC로서 건설·임대운영(입주자 선정, 임대 주택 관리 등) 및 분양전환 등 실질적 사업 총괄관리
  • (건설사) 임대주택 건설을 위한 단순 시공업무 수행
  • (민간투자자) 공공임대리츠의 경우 대출(고정금리)의 형식으로만 참여
  • (금융주간사) 초기 법인 설립 및 금융 자문, 민간융자 주선 등
추진실적
  • ’14년∼’18년까지 총 16개의 리츠를 설립하여 75개 블록 63,087호의 10년 공공임대 주택 공급 추진
    ※ 리츠 호별 사업지구·사업비 등 추진내역은 참고#1 자료 참조
  • 현재 공공임대 리츠(NHF)제16호까지 영업인가(63,087호)를 득하여 사업추진 중
    - (리츠 1∼14호) ’20. 12. 기준 준공 및 입주완료
    - (리츠 15~16호) ’21년 준공을 목표로 추진중
기대효과
  • (LH 재무개선) 임대주택사업에 대한 리츠방식 지속 추진으로 향후 대규모 공공사업 추진 시 공공부채 · 유동성위기 재발에 대비
    - 리츠방식 사업추진에 따라 조기회수된 토지비는 장기임대주택 재원으로 활용
    ※ NHF1~16호를 통해 ’18년까지 10조원의 부채 감축효과 기대
  • (공적역할 강화) 부채증가 없는 임대주택 공급기반 확보로 정부의 임대주택 확대정책에 적극 부응
    - 기금이 리츠에 직접 투자하여 수익을 회수함으로써 기금수익률 증대
    - 리츠 관련 업계 성장 촉진, 개발금융 활성화 및 민간임대 · 도시재생 리츠 등으로 확대 할 수 있는 관련 산업 육성 기반 마련
  • (차별화된 서비스) 리츠는 소비자 관심도가 높은 주요 자재(엘리베이터, 창호, 가구 등)에 대해 차별화 가능
향후계획
  • LH 재무여건개선 및 무주택서민의 내 집 마련 기회 확대, 임대유형별 균형공급을 위하여 매년 적정 수준의 임대주택을 리츠를 통하여 공급할 예정
이 페이지에서 제공하는 정보에 대해 만족하십니까?