청주문화제조창리츠

도시재생선도지역 핵심인 옛 담배공장 본관동 5층 건물을 청주시가 리츠에 현물출자하여 리모델링(공예관 50%, 상업시설 50%)하고, 상업시설을 10년 간 운영

관련근거 : 청주시 도시재생선도지역 도시경제기반형 활성화계획 변경(안)(’16.12.8, 국토교통부)
근거법령 : 도시재생활성화및지원에관한특별법 제34조

추진배경
  • 「청주시 문화업무 부도심, Culture Business Park 형성」을 비전으로 문화와 도시재생이 어우러진 경제기반형 도시재생사업 新사업모델을 적용하여 廢담배공장을 복합문화공간으로 재생
추진경위
  • 2016.04.25. ~ 07.25. 민간사업자 공모(유찰)
  • 2016.10.14. 도시재생사업 업무협약 체결(市↔LH↔HUG)
  • 2017.04.03. 민간참여 사업화방안 수립 용역 착수보고(LH 시행)
  • 2017.04.18. ~ 04.22. 민관협력 토론회 2회
  • 2017.06.15. 주민설명회 개최(추진상황 및 사업화방안 의견수렴)
  • 2017.06.30. 조례개정, 공유재산관리계획, 출자동의(안) 승인
  • 2017.07.25. 사업시행협약 체결(市↔LH)
  • 2017.07.26.~09.28. 우선협상대상자 선정(도원이엔씨 컨소시엄)
  • 2017.10.24. 리츠 설립(12.14. 리츠 영업인가, 국토부 부동산산업과)
  • 2017.12.22. 리츠 사업약정체결(市,LH, HUG, 민간사업자)
  • 2017.12.26. 주택도시기금 및 LH 현금 출자
  • 2018.02.02. 리츠 현물출자(소유권이전, 市→리츠)
  • 2018.03.19. 건축허가(대수선, 용도변경)
  • 2018.04.05. 공사도급계약(도원) 및 임대차계약체결(원더플레이스)
  • 2018.04.10. 공사착공(04.12. 기공식 개최)
  • 2019.08.06. 공사준공
  • 2019.10.07. 민간임대시설 임대차 개시
사업개요
  • (사업목적) 옛 청주연초제조창을 비롯한 주변 선도지역을 문화업무 부도심으로 형성시키기 위해 민간투자를 유인하고 공공투자 실행함으로써 廢담배공장을 문화창작 및 시민 문화활동의 중심지(거점시설)로 조성하여 인근 도시재생사업 확산에 기여

  • (사업내용) 옛 담배공장을 공예클러스터, 문화 및 상업시설로 재생

    - 청주시가 소유한 옛 연초제조창 부지에 문화 · 상업 ·업무 등 새로운 기능을 도입하여 쇠퇴한 舊도심을 문화 · 업무 중심의 부도심(Culture Business Park)으로 활성화

  • (사업규모) 연면적 51,515.79㎡(공예 25,993.78㎡, 상업 25,522.01㎡)

    - 공예 : 아트샵, 전시실, 문화교육창업 지원, 수장고, 공연장, ICT센터 등

    - 상업 : 판매시설, 문화체험시설 등(대규모점포, 집객시설 등)

  • (사업일정) 리츠 설립부터 사업청산까지 12년 2개월

리츠설립 기금출자 현물출자 공사착공 공사준공 리테일공사 상업시설 임대기간 리츠청산
’17.10 ’17.12 ’18.2 ’18.4 ’19.7 '19.8∼’19.9 ’19.10 ∼ ’29.9(10년) ’29.12
  • (사업비) 988억원(직접사업비 805*, 판관비 159, 금융비용 24)

    * 토지비(27), 건물매수비(58), 설계·공사비(671), 감리비(22), 취득관련세제 및 예비비 등 기타(27)

  • (주요수익) 청주시 인수대금(공예전시관 396, 상업시설 308) 및 사업비지원금(90), 민간임대료(261)

  • (사업구조) 市 · LH · 주택도시기금 · 민간 등 공동투자 시행

    - 청주시 현물출자(55억원) 및 기금 출 · 융자(출자 50억원, 융자 204억원), LH출자(25억원) 등 3개 기관이 주주로 참여하는 토지임대부리츠

    ▶ (AMC) LH, (시공) 도원이엔씨, (운영) 원더플레이스, (설계) 공간건축 등 3개사

사업 구조도
[ 참여기관별 역할 ]
REITs 민간사업자 청주시 LH

· 사업비 조달 및 자금관리

· 사업관리 > LH에 위탁

· 기본·실시설계

· 공사시공(책임준공)

· 상가 임대 · 운영

· 건물현물출자

· 시설 인수

· 사업인허가

· 보조금(90억원)지급

· 현금출자

· 사업총괄관리(AMC)

추진실적
  • 리츠 출자 완료

    - 청주시 현물출자* 55억원, 주택도시기금 현금 출자 50억원 및 LH 현금출자 25억원 등 130억원 출자 완료

    * 옛 담배공장 건물을 감정평가한 금액으로 청주시가 리츠에 현물출자하고 준공 이후 리츠로부터 인수

기대효과
  • 침체된 舊도심에 활력 제공

    - (문화 · 경제 거점) 옛 연초제조창 일원에 민간투자를 유치하여 공예·문화 관련 판매시설, 전시장, 공연장 및 새로운 문화체험시설이 결합된 상업시설을 조성함으로써 고용기반 창출 및 도심인구의 재유입을 통해 지역경제 활성화에 기여

    - (외부적 경제효과) 핵심 앵커시설 조성을 통해 향후 주변 지역으로 공동주택(청년주택, 임대주택 등), 복합 업무단지 개발 등이 수행될 수 있는 촉매제 역할

향후계획
  • (리츠청산) 준공 후 판매시설에 대한 민간임대운영사(10년 간) 책임임대 실시 및 리츠청산(2029.12)

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