제로에너지 단독주택 임대리츠

리츠를 활용하여 공공지원 임대주택 유형을 단독주택으로 확대해 국민에게 새로운 임대주택 주거복지를 제공하며, 패시브하우스 공법으로 제로에너지 주택을 구현하여 녹색 건축물 확대 및 정부정책 선도

관련정책 :
- 「기후변화 대응 제로에너지빌딩 조기 활성화 방안」및 후속대책 (국토교통부 ’16.3)
- LH 및 국토교통 혁신성장 추진계획(VIP 보고) 및 국토교통부 2018년 업무계획 (’18.1)

추진배경
  • (임대주택 다양화) 증가하는 단독주택 수요에 대응하여 아파트 일변도의 임대주택을 단독주택으로 공급함으로써 국민에게 새로운 주거복지를 제공하고, 다양한 주거문화 유도

    - 양질의 단독주택을 건축과 소유의 부담없이 임대로 거주기회 제공

  • (제로에너지 건축물 확산) 공공이 선도하여 제로에너지 건축물의 확산을 통하여 에너지비용 등 주거비를 절감하고 건강한 주거생활 유도

    - 기후변화에 대응하는 고성능(고단열, 열교차단, 고기밀, 열회수환기, 태양광패널) 녹색건축물 건설정책 패러다임 선도

  • (민간시장 확대) 부동산금융(REITs)을 활용하여 기금, LH 등 공공의 마중물 출자와 민간의 투자 · 건설기술이 결합

    - 민간 제로에너지 건축 산업 성장 · 정착을 유도하고, 거주성이 양호한 단독주택 임대시장 확대 정책사업 수행 가능

추진경위
  • 시범사업(1호리츠)

    - ’15.06. 시범사업 CEO 추진방침 및 이사회 의결

    - ’16.03. 정부협의 및 정책반영

    ▶ 기후변화 대응 제로에너지빌딩 조기 활성화방안(’16.3)

    ▶ 단독주택 임대리츠 주택도시기금 출자협의(’16.5)

    - ’16.06. 시범사업 방안 및 이사회 최종 의결

    ▶ 김포한강 120호, 오산세교 118호, 행복도시 6호 총 298호

    - ’16.09. 사업참여사 선정 및 리츠 영업인가

    - ’17.06. 기금제도 개선 및 기금투자심의 의결, 자금조달 완료

    - ’17.11. 제로에너지 건축물 설계 · 인허가 · 예비인증 완료 및 착공

    - ’18.12. 공사준공 및 임대개시(’19.2월)

  • 후속사업(2호리츠)

    - ’18.01. 공공선도 정책사업 추진결정

    ▶ 국토교통 혁신성장 추진계획 및 국토교통부 2018년 업무계획

    - ’18.10. 사업방안 추진방침 및 이사회 최종 의결

    ▶ 화성동탄 334호, 행복도시 78호, 부산명지 68호 총 478호

    - ’18.11. 사업주간사 공모

    ▶ (사업참여자 특별설계공모) 금융사, 설계사, 건설사, 기타법인

    - ’19.02. 시범사업 공사 준공 및 입주개시

    - ’19.03. 우선협상대상자 선정

    - ’19.07. 리츠설립

    - ’20.11. 사업인허가(경관심의, 건축심의 등) 완료예정

사업개요
  • (사업구조) 주택도시기금, LH, 민간공동 출자하여 리츠(REITs)를 설립하고, 리츠가 출자 · 차입금 등으로 LH보유토지 매입단독주택 건설 · 임대

    - 4년이상 임대운영*후 임대형 단독주택 저변 확대를 위해 임대사업자에게 우선 일괄 매각**

    * 초기 단독주택 임대시장의 장기 민간자금 유치 불투명 극복, 임대 수요 확인 등에 따라 단계적으로 장기임대 추진 (시범사업 4년→2호 리츠 8년)
    ** 일괄매각이 안 될 경우 임대연장(Refinacing 등) 및 개별 분양 추진

사업 구조도
  • 사업참여자 역할

    - (리츠) 사업주체로서 자금조달, 제로에너지 단독 임대주택 건설, 임대운영및 임대기간 종료 후 분양전환 등을 수행

    - (LH) 보통주 출자, 자산관리회사(AMC)로서 사업기획 및 관리와 청산시 최종 미청산 주택에 대한 매입확약

    ▶ 임대주택 건설 및 임대운영 · 관리 등 전반적인 사업관리를 수행

    - (재무적 투자자) 금융주간사가 목표수익률을 전제로 투자자를 모집하여 리츠에 출자 및 대출 (총사업비의 75% 수준 민간자금 조달)

    - (건설사) 제로에너지 단독주택 단지를 건설하고 책임시공 제공

    ▶ 공모를 통하여 시공능력과 건설품질 확보가능한 건설사 선정
    ▶ 건설사는 출자, 사업비 지급보증 등 사업참여 없이 순수 도급시공

  • 주택건축 및 성능계획

    - 표준주택 건축계획

    - (계획) 전세대 정원, 테라스, 다락방을 제공하고 단지의 형상에 따라 단독형, 합벽형, 스튜디오형 등 여러 유형을 제시

    - (규모) 단지 공용 면적을 제외한 전용 대지면적 182㎡(55py) 수준의 실속형 단독주택 모형을 표준으로 계획

    ▶ (표준건축) 전용면적 85㎡ 이외 발코니 확장, 다락 등 제공 실내 실사용 140㎡(42py), 테라스 35㎡, 정원 116㎡(35py) 수준 계획

[표준주택 건축개요]
단위 표준주택 면적 비고
실내공급 전용 서비스 전용필지
발코니 확장 다락 테라스(실외) 건축 정원
140(42py) 85 90 34 21 35 182
(55py)
66
(20py)
116
(35py)
2층+다락
표준주택 평면예시
단독형
합벽형

- 주택성능 계획

  · 전세대 패시브하우스 공법 요소 및 액티브 기술(태양광)을 적용

    ▶ 제로에너지 건축물 개념 (붙임. 제로에너지 건축물 적용요소)

패시브(Passive) + 액티브(Active) 제로에너지 빌딩
냉·난방 에너지사용량 최소화
(단열, 기밀, 열교차단, 열회수환기)
신재생에너지 생산
(태양광, 지열 등)
패시브하우스 공법 적용요소
① 고단열(외벽단열), ② 고기밀 시공(기밀테잎 등), ③ 열회수환기, ④ 열교 차단, ⑤ 3중 로이창호, ⑥ 외부차양(썬룸, 전동차양)

- 적용효과

  · (에너지) 고단열, 고기밀 등 패시브공법, 태양광패널(3KW이상)적용, 외부차양(냉방부하저감), LED 조명 등으로 일반주택 대비 65%이상 절감

  · (건   강) 외벽단열 및 열교차단으로 결로와 곰팡이 원천적 방지, 고성능 상시 환기장치로 적정 O2,CO2농도 유지 및 미세먼지 차단

- 성능인증

  · 설계·시공과정에서 국내 최고 수준인 건축물에너지효율등급 1++, 제로에너지 5등급, 패시브하우스 4.5L 수준 인증

추진실적
  • (시범사업) 김포, 오산, 세종 3개지구 298호 준공 완료
 (금액단위 : 억원, ’20년 6월 기준)
사업지구 블록
(세대수)
택지유형 리츠설립
(영업인가)
토지계약 토지
공급가
사업
면적(㎡)
사업비
전체 출자(10%) 융자 보증금
LH
(2%)
기금
(8%)
민간
(5%)
기금 민간
김포한강 3
(120)
블록형
단독
’16.09
(’16.09)
’17.06 165 17,279 1,433 33 109 78 - 951 262
오산세교 59
(118)
획지형
단독
163 13,535
행복도시 1
(60)
획지형
단독
104 18,217
3개지구 63
(298)
      432 49,031 1,433 33 109 78 - 951 262
  • (2차사업) 동탄(2), 행복도시, 부산명지 3개지구 474호 건설예정
사업지구 블록
(세대수)
택지유형 리츠설립
(영업인가)
토지계약 토지
공급가
사업
면적(㎡)
사업비
전체 출자(10%) 융자 보증금
LH
(2%)
기금
(8%)
민간
(5%)
기금 민간
동탄(2) 4
(334)
블록형
단독
- - 1,028 77,596 3,829 123 526 130 341 2,112 597
행복도시 2
(78)
블록형
단독
119 19,630
부산명지 3
(64)
블록형
단독
172 20,097
3개지구 9
(474)
      1,319 117,323 3,829 123 526 130 341 2,112 597
기대효과
  • (LH) 장기미매각용지 조기매각(1,751억원)으로 지구 활성화 및 재무구조 개선, 임대주택 다양화 및 단독주택 임대시장 확대기반 조성
  • (국민) 냉난방비 절감, 미세먼지 차단 등 친환경 주거공간 제공
  • (정부) 기후변화 대응 녹색건축물 확산과 관련산업 성장 유도
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