국민희망임대주택리츠

주택도시기금이 출자한 리츠가 한계차주 주택을 매입하여 원소유자 등에게 임대(5년)하고, 임대종료 후 원소유자에게 재매각 하거나 일반매각

관련근거 : 「2018년 경제정책방향」(‘17.12.27),「2019년 경제정책방향」(‘18.12.17)
근거법령 : 공공주택업무처리지침「제7장 제7절 한계차주 지원을 위한기존주택의 매입」(제89조의 8)

추진배경
  • 정부에서 주택담보대출 상환부담으로 인해 생계가 곤란한 차주에 대해 주택 파이낸싱 프로그램(Sale & Leaseback)을 시행하여 주거지원주거비 부담 경감 추진(가계부 채종합대책, ’17.10.24)

    - 1주택 한계차주의 주거안정을 위해 세일앤리스백 지원을 500호(’18년 400호)로 확대하고, 수요를 보아가며 확대 검토(2019년 경제정책방향)

추진경위
  • ’17.12.27. ‘2018년 경제정책방향’ 가계-기업 부담완화 방안 발표
  • ’18.04.06. Sale & Leaseback 사업추진자문회의(기재부, 국토부, 민간위원)
  • ’18.07.25. ‘매입후 재임대(SLB)리츠 추진’ 문서 시행(국토부)
  • ’18.08.31. SLB리츠 설립(국민희망임대주택위탁관리 부동산투자회사)
  • ’19.11.01. 주택도시기금 출자심의 승인(HUG)
  • ’19.11.20. SLB리츠 영업등록(국토부)
  • ’18.12.17. 2019년 경제정책방향(정부합동)
  • ’19.03.24. ’19년 매입후 재임대(SLB)리츠 문서시행(국토부)
  • ’19.03~04. ’19년 제도개선사항 업무협의(국토부, LH)
  • ’19.05.08. ’19년 사업추진 방침 수립(LH)
  • ’19.06.20. 리츠 영업 변경등록
  • ’19.06.24. 리츠 주택매입공고(2차, 접수 7.1~7.10)
  • ’19.10.07. 리츠 주택매입공고(3차, 접수 10.14~10.23)
사업개요
  • (매각: Sale) 한계차주가 리츠주택매각하고 매각대금으로 주택담보대출 등가계부채를 상환

    - 2004년 1월 이후 사용 승인된 150세대이상 공동주택 중, 공시가격 5억원 이하, 전용 면적 85㎡이하인 아파트

    - 감정가 대비 매도희망가 비율 낮은 순 → 주택담보대출 비율 높은 순 매입

  • (임차: Lease) 한계차주는 주택 매각 후 5년간 주변 시세 수준으로 보증부 월세 형태재임차하여 거주

    - 임대차기간(5년) 중 임대료 상승 없이 안정적으로 거주 가능

  • (재매입: Buyback) 임대기간 종료후 한계차주는 다시 주택을 매입할 수 있는 우선권을 가짐(재매입 시점의 감정평가액으로 매입)

    - 원소유자의 재매입이 용이하도록 가격변동으로 인한 이익을 리츠와 원소유자가 공유 (주택가격 상승분의 20% 원 소유자에게 귀속)

    ‣ 재매입가격 = MIN ( 재매입시점 감정평가액, 리츠 취득원가+주택가격상승분 × 80%)

사업구조도
  • (참여자역할) LH는 리츠의 자산관리회사로서 주택매입, 임대주택 관리·운영, 임대기간 종료 시 자산처분 등을 수행

    - 정부는 주택도시기금 출자 및 리츠에 대한 인가·감독을, 금융기관은 한도대출을 제공하여 리츠 운영자금 부족 예방을 담당

추진현황
  • ‘18년 리츠설립 이후 ’19년까지 3차례의 주택매입공고를 통해 매입계약 체결 완료하였으나, 실적 저조

☞ [부진사유] 기준금리 하락, 취약·연체차주 지원정책(금융위 등), 주택가격상승 기대심리 등으로 매각수요 저조
* 유사한 구조인 희망임대리츠는 부동산시장 침체기인 ‘13∼14년 매입 추진
기대효과
  • 부채부담이 과다한 한계차주의 주거불안을 해소하고 주거비를 경감하여 서민 생활안정에 기여

    - 가계부채의 주된 원인인 주택담보대출을 주택매각대금으로 직접 상환하여 부채 감축 및 금리상승에 대비한 가계대출 구조개선

    - 한계차주 가구당 5년간 3천만원 주거비 절감효과 기대

  • 원리금 상환액 임대료 가구당
    월 54만원 절감
    월 104만원 월 50만원
  • 주택시장 침체지역의 주택거래 촉진을 통한 주택시장 정상화

    - 한계차주 주택을 매입하여시장 유동성 공급 및 거래 활성화 촉매역할

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